Mülkiyet hakkı, kişilerin malvarlıklarını serbestçe kullanmalarına olanak tanısa da ortak mülkiyette bu hakkın kullanımı bazı sınırlamalara tabidir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlar şufa (önalım) hakkı sayesinde bu payı satın alma önceliğine sahip olurlar. Bu hak hem ortak mülkiyeti koruma hem de yabancıların mülkiyete girmesini sınırlama işlevi görür.

Bu makalede, şufa hakkının hukuki dayanağı, kullanım koşulları, dava süreci ve Yargıtay kararları doğrultusunda uygulamadaki yeri ele alınacaktır.

1. Şufa (Önalım) Hakkının Hukuki Niteliği ve Dayanağı

Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir:

“Paylı mülkiyette, paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı, alıcıya karşı, satış bedeli üzerinden öncelikle satın alma hakkına sahiptir.” (TMK m. 732)

Şufa hakkı, kanundan doğan bir hak olup şekle bağlı olmayan bir irade beyanı ile kullanılabilir. Bu hak şahsa sıkı sıkıya bağlı olduğundan devredilemez veya miras yoluyla intikal eder.

2. Şufa Hakkının Şartları

a) Geçerli Bir Satış Sözleşmesi Olmalı

Şufa hakkının doğması için paylı mülkiyete konu bir taşınmazın satışı gerekir. Satış dışındaki işlemler (hibe, takas, trampa vb.) şufa hakkını doğurmaz (Yargıtay 14. HD, 2012/11820 E., 2013/3008 K., T. 25.03.2013).

b) Üçüncü Kişiye Satış Yapılmalı

Şufa hakkı sadece payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde kullanılabilir. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.

c) Paydaş Olma Şartı

Şufa hakkını sadece satış anında paydaş olan kişi kullanabilir. Satıştan sonra pay edinen kişinin şufa hakkı bulunmamaktadır.

3. Şufa Hakkının Kullanımı ve Dava Süreci

a) Bildirim Süresi

Şufa hakkı, alıcının tapu siciline tescil edilen satış işlemini yazılı olarak bildirmesinden itibaren üç ay, her hâlükârda iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (TMK m. 733/2). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

b) Yetkili ve Görevli Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Dava hasımları satıcı ve alıcıdır; ancak uygulamada genellikle yalnızca alıcıya karşı dava açılır.

c) Bedel ve Ödeme

Şufa davası kabul edildiğinde, davacı payı satın alabilmek için gerçek satış bedelini ödemek zorundadır. Bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi çoğu zaman mahkemelerce dava şartı olarak aranır.

4. Yargıtay Kararları Işığında Şufa Hakkı

a) Satış Dışındaki İşlemlerde Şufa Hakkı Doğmaz

Yargıtay 14. HD, 2012/11820 E., 2013/3008 K., T. 25.03.2013
“Şufa hakkı, yalnızca satış işlemiyle sınırlıdır. Trampa veya bağış gibi tasarruf işlemleri şufa hakkının doğmasına sebep olmaz.”

b) Bildirimden Sonra Süresinde Dava Açılmalı

Yargıtay 6. HD, 2015/8559 E., 2016/5895 K., T. 16.05.2016
“Davalı alıcının yaptığı satış işlemini davacıya yazılı olarak bildirdiği sabit olduğuna göre, davanın bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde açılması gerekir.”

c) Gerçek Satış Bedeli Esastır

Yargıtay 14. HD, 2017/7286 E., 2018/1113 K., T. 30.01.2018
“Mahkemece, tapuda gösterilen bedelin değil, gerçek satış bedelinin tespiti yapılarak, bu bedel üzerinden şufa hakkının kullanılıp kullanılmadığı belirlenmelidir.”

5. Sözleşmesel Şufa Hakkı ile Kanuni Şufa Hakkı Ayrımı

Türk hukukunda, şufa hakkı sadece kanuni yollarla değil, sözleşme ile de kurulabilir. Ancak sözleşmesel şufa hakkının geçerliliği için noterlikçe düzenlenmiş bir sözleşme ve tapuya şerh gereklidir. Kanuni şufa hakkı ise TMK m. 732’den doğar ve şerhe gerek olmaksızın ileri sürülebilir.

6. Sonuç

Şufa hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerini dengeleyen, üçüncü kişilerin mülkiyete girmesini sınırlayan ve ortaklar arasında güveni pekiştiren bir kurumdur. Ancak bu hakkın kullanımı belirli şartlara ve sürelere bağlanmış olup, hak düşürücü sürelerin geçirilmesi hâlinde dava hakkı ortadan kalkmaktadır. Uygulamada Yargıtay, bu kuralların titizlikle uygulanmasını aramakta ve şufa hakkının kötüye kullanımına karşı sınırlar çizmektedir. Taşınmaz ortaklıklarında ihtilafların önlenmesi ve ortak mülkiyetin korunması açısından şufa hakkı, mülkiyet rejiminin önemli bir bileşenidir.

Ön alım hakkı davası konusu itibariyle teknik bir dava olması nedeniyle bu alanda uzman bir avukat idaresinde yürütülmesi tavsiye edilen davalardan biridir. Kilis ve çevre illerde geçit hakkı davalarında hukuk büromuz müvekkillerine hukuki destek sağlamaktadır. Büromuza 0545 565 0079 numaralı hattan ulaşım sağlayabilirsiniz.

Kaynakça

1. Türk Medeni Kanunu, m. 732–733.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2012/11820 E., 2013/3008 K., T. 25.03.2013.
3. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/8559 E., 2016/5895 K., T. 16.05.2016.
4. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2017/7286 E., 2018/1113 K., T. 30.01.2018.
5. Dural, M./Öğüz, T.: Türk Özel Hukuku Cilt III – Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 2021.
6. Oğuzman, M.K./Barlas, N.: Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 2022.
7. Eren, F.: Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, 2021.