Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçekleştirilmiş olan tescil işleminin gerçek hak durumuna aykırılık teşkil ettiği iddiasıyla açılan ve hatalı olarak tescil edilen tapu kayıtlarının iptali ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin, gerçek hak sahipleri adına tescil edilmesi amacıyla açılan hukuk davalarına verilen isimdir.

Muris Muvazaası Ne Demektir?

Muvazaa, Arapça kökenli bir kelime olup, “danışıklılık” anlamına gelmektedir. Bilimsel ve yargısal içtihatlara göre uygulamada “muris muvazaası” olarak ifade edilen muvazaa türü, halk arasında yaygın olarak “mirastan mal kaçırma” şeklinde isimlendirilmektedir.

Muris muvazaası nisbi, mevsuf, vasıflı bir muvazaa türüdür. Muris muvazaasında miras bırakan, gerçekten sözleşme yapma ve tapulu taşınmazını devretme iradesi taşımaktadır; ancak bir veya birkaç mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizler ve gerçekte 3. bir kişiye bağışlamak istediği malvarlığı unsurlarını, satış sözleşmesi veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mirasçıların yasal miras payları ile saklı paylarını kullanmalarını engelleyici nitelikte hukuki işlemler ile devreder.

Burada muris yani miras bırakanın mirastan mal kaçırma iradesi ile gerçekleştirdiği satış işlemi aranır. Bu nedenle açılan davalarda, Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile diğer yerleşik içtihatları dikkate alınır ve her somut olay kendi özelinde ele alınarak hakkaniyet sağlanmaya çalışılır. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında Yargıtay tarafından uygulamada getirilmiş olan bazı şartların varlığı da aranacaktır, bu nedenle konuya ilişkin Yargıtay tarafından verilmiş olan ve emsal teşkil eden kararlar son derece önem arz etmektedir; dolayısıyla muris muvazaası nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davasının son derece titizlikle yürütülmesi ve deliller ile karinelerin dikkatle ele alınması gerekmektedir. Yargılamanın alanında uzman bir gayrimenkul avukatı eliyle yürütülmemesi halinde geri dönüşü güç hak kayıpları, mahkeme masrafları ve vekalet ücreti gibi aleyhe durumlar söz konusu olabilecektir. Tüm bu uygulama kurallarına makalemizin devamında değineceğiz.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, halk arasında daha yaygın bilinen adıyla mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davası: Mirasçılarının bir veya birkaç tanesini ya da hepsini mirasından mahrum bırakmak isteyen kişinin, kendisine ait olup da ölümü akabinde mirasçılarına kalacak olan taşınmaz mallarından birini veya birkaçını, esasen bağışlamak amacıyla tapuda satış göstererek devretmiş olması durumunda açılabilecek olan bir dava türüdür. Bu dava ile murisin mirasçılardan kaçırmış olduğu taşınmaz mallara ilişkin olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işleminin iptali ve miras hakkı sahibi olan mirasçılar adına tapuda tescil işlemi gerçekleştirilerek söz konusu taşınmazların mülkiyet hakkının gerçek hak sahipleri adına kaydedilmesi sağlanmaya çalışılır.

Muris muvazaası hukuki nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarına temel teşkil eden birkaç emsal Yargıtay kararı bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 1/2 sayılı ve 01.04.1974 tarihli kararıdır. Bunun dışında da önemli emsal kararlar bulunmakta ise de, konuyu araştıran vatandaşlarımız ve meslektaşlarımız tarafından mezkur karar mutlaka incelenmelidir. Muris muvazaası teşkil eden taşınmaz satışlarında görünürdeki işlem olan satış işlemi esasen muvazaalı olduğu ve tarafların gerçek iradelerine uymadığı için geçersiz kabul edilir. Gizli işlem olan bağış sözleşmesi ise, Türk Medeni Kanunumuzun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunumuzun 237. maddesi(eski Borçlar Kanunumuzun 213. maddesi) ve Tapu Kanunumuzun 26. maddelerinde öngörülmüş olan şekil şartını sağlamadığı için geçersizdir.

Türk Medeni Kanunumuzun 706. Maddesine Göre: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.“

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda gerçekleştirilen işlem, satış işlemidir; ancak devredenin gerçek iradesi karşılıksız kazandırma yani bağışlamadır. Burada görünürdeki satış işlemi her ne kadar şekil şartını sağlıyor olsa da geçersizdir, çünkü:

1. Tarafların gerçek iradesini yansıtmamaktadır,
2. Gerçekleştirilme amacı üçüncü kişileri yanıltmak ve üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmektedir ve bu durum, Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir.

Peki, satış sözleşmesinin niçin geçersiz olduğunu açıkladık. O halde bağış sözleşmesi niçin geçersizdir? Çünkü taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz bağış sözleşmesi de aynı taşınmaz satış sözleşmesinde olduğu gibi resmi şekilde düzenlenmelidir (bakınız yukarıda alıntılamış olduğumuz TMK 706. maddesi). Oysa tapuda gerçekleştirilmiş olan işlem, taşınmaz bağış sözleşmesi değil, taşınmaz satış sözleşmesidir; tapuda resmi şekil şartını sağlayarak akdedilmiş olan bir bağış sözleşmesi bulunmamaktadır. Bu nedenle bağış sözleşmesinin şekil şartı sağlanmamış olduğundan dolayı bağış sözleşmesi de yok hükmündedir.

Bu geçersizlik, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası ile saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, tüm mirasçılar tarafından ileri sürülebilir. Yani tenkis talebinin aksine, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olmayan mirasçılar dahi açabilir ve tapunun iptali ile miras payları oranında kendi adlarına tescilini sağlayabilir.

a) Dava Şartları, Yargıtay Uygulamaları ve Karineler

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarının şartları:

1. Bir taşınmaz mal, miras bırakan tarafından mirasçılardan birine veya mirasçı olmayan 3. bir kişiye devredilmiş olmalı,
2. Bu devir işlemi, tapuda resmi şekilde gerçekleştirilen satış sözleşmesi ile sağlanmış olmalı,
3. Miras bırakanın gerçek iradesi, söz konusu taşınmaz malın satışı değil, bağışlanması olmalı,
4. Miras bırakan, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla hareket etmiş olmalıdır.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında davacı olan mirasçı, miras bırakanın asıl iradesinin mirastan mal kaçırmak olduğunu iddia etmektedir. Bu nedenle Yargıtay kararlarında da açıkça yer verildiği üzere, miras bırakanın asıl iradesini ve amacını, duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarmalıdır (Bakınız: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/13155 E., 2019/5597 K. sayılı kararı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/17392 E., 2020/402 K. sayılı kararı)

İspat hususunu, bir aşağıda yer alan alt başlığımız altında detaylı olarak inceleyeceğiz, ancak öncelikle Yargıtay uygulaması ile yerleşik içtihatlarda yer alan karineler ve dava şartlarını ele alalım, böylece hangi hususların ispat edilmesi gerekeceği daha doğru anlaşılabilir ve bunların ispat edilmesi için hangi araçlardan faydalanılacağı hususu daha net anlaşılabilir.

Bu davayı açan davacı, mirastan mal kaçırma amacını ispatlamalıdır demiştik, ancak artık hayatta olmayan bir kişinin, hayattayken gerçekleştirdiği bir hukuki işlemi yerine getirirken hangi amaçla hareket etmiş olduğunun tespiti ve ispatı son derece güçtür. Bu nedenle yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca aşağıdaki olguların varlığı, bu davalar açısından önem arz etmekte ve bunların bir kısmı da muvazaanın varlığına karine teşkil etmektedir:

• Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
• Taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki,
• Davacılar ile miras bırakan arasında husumet bulunup bulunmadığı hususu,
• Satış tarihinde miras bırakanın gelir durumu ve dava konusu taşınmaz malı satma ihtiyacı olup olmadığı veya başkaca makul bir nedenin bulunup bulunmadığı hususu,
• Satış tarihinde davalı yanın alım gücünün olup olmadığı,
• Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri,
• Toplumsal eğilimler,
• Hayatın olağan akışı ile somut olayda gerçekleşen olguların karşılaştırılması.

Burada önemle üzerinde durmamız gereken husus, miras bırakanın iradesinin ortaya çıkarılmasıdır. Satışa konu edilen malın devri belirli bir semen karşılığında ise, para değil de hizmet ya da emek karşılığı ise, muris muvazaasından söz edilemez. Karşılıklılık(ivaz) olgusunun varlığı, muvazaayı ortadan kaldırır. Miras bırakanın gerçek iradesinin mirasçılardan mal kaçırmak olmaması durumunda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası reddedilir.

b) Davanın Tarafları

Mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilmektedir. Dolayısıyla tenkis davasının aksine, saklı pay hakkı sahibi olmayan yasal mirasçıların da bu davayı açıp miras payları oranında kendi adlarına tescil sağlamaları mümkündür. Bununla birlikte, unutulmaması gereken çok önemli bir husus vardır: Davayı açabilecek olan hak sahiplerinin bu davayı açabilmeleri, muvazaalı satış işlemini gerçekleştirmiş olan murisin ölmüş olmasına bağlıdır. Eğer muris hayattaysa, ölüm olayı gerçekleşmemiş ve dolayısıyla mirasçıların da miras hakları henüz doğmamış olacaktır. Dolayısıyla bu halde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası da açılamayacaktır.

Bu davada davalı ise, muvazaalı satış işlemi ile dava konusu edilen taşınmaz kendisine devredilmiş olan kişidir. Miras bırakanın kendisi lehine devir gerçekleştirdiği mirasçı veya 3. kişi, dava konusu taşınmazı 3. bir kişiye devrederek zincirleme satışta bulunmuşsa, dava ilk devralana ve onun devrettiği 3. kişiye karşı açılabilir. Bu davada taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişinin de muvazaa iradesiyle hareket ettiği ve iyiniyetli malik olmadığı hususu ortaya çıkarılmalıdır.

c) Deliller ve İspat

Muris muvazaası nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında ispat yükü, davacı yan üzerindedir. Yargılamanın hakkaniyetli olarak sonuca bağlanabilmesi adına çeşitli ispat araçları ve karineler dikkate alınabilmektedir. Yargıtay tarafından yıllar içerisinde öngörülmüş olan bu karineler dikkate alınmalı ve hukuka uygun deliller ile birlikte eksiksiz bir süreç yönetimi sağlanmalıdır. Öncelikli olarak ispatlanması gereken husus: Murisin, mirasçılardan mal kaçırma iradesinin varlığıdır. Buna ilişkin olarak senede karşı senetle ispat kuralının istisnası olarak her türlü hukuka uygun delilin ileri sürülebilmesi mümkündür. Çünkü muvazaa hususunun ispatı, her türlü delil ile gerçekleştirilebilir.

Tanık beyanı, mesajlaşma ekran görüntüleri, mektup ve diğer yazışmalar, banka dekontları, kamera kayıtları, tapu kayıtları, taşınmaza ait hava görüntüleri, ses ve görüntü kayıtları(hukuka aykırı olarak elde edilmemiş olmak kaydıyla), taraflar arasındaki husumeti gösteren her türlü evrak ve mahkeme kayıtları, taşınmaza ait elektrik ve su abonelik kayıtları vb. ispata elverişli ve hukuka uygun olarak elde edilmiş olan her türlü delil bu davada kullanılabilecektir. Ayrıca unutulmamalıdır ki, bu davada izinsiz elde edilmiş olan ses ve görüntü kayıtlarının kullanılabilmesi mümkün olabilecekse dahi, bu tip delillerin mevcudiyeti halinde cezai ve hukuki yaptırımlarla karşılaşılmaması adına sürecin mutlaka avukat yardımı ile yürütülmesi gerekmektedir. Aksi takdirde özel hayatın gizliliğini ihlal suçu, kişisel verilerin hukuka aykırı olarak elde edilmesi suçu, haberleşmenin gizliliğini ihlal suçu gibi çeşitli suçlar nedeniyle soruşturma ve kovuşturmadan geçilmesi söz konusu olabilmektedir.

Tüm bunların yanında, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri ile toplumsal eğilimler, hayatın olağan akışı, somut olay örgüsü, murisin satış sözleşmesi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davanın tarafları ile muris arasındaki sosyal ilişki dinamiği, muvazaalı olduğu iddia edilen satış işleminin alıcısı olan davalının satış sözleşmesinin yapıldığı esnada sahip olduğu alım gücü, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasında farklılık bulunup bulunmadığı gibi hususların da değerlendirmeye alınması gerekmektedir. Dolayısıyla deliller öne sürülürken yaratıcı düşünülmeli ve tüm bu hususlara ilişkin olarak da elde mevcut olan deliller dosya muhteviyatına kazandırılmalıdır.

 d) Yetkili ve Görevli Mahkeme

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak birden fazla taşınmazın dava konusu edilmesi halinde taşınmazlardan herhangi birinin kayıtlı bulunduğu yer mahkemesi yetkili olabilir.

e) Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, murisin ölümü akabinde açılabilir. Çünkü miras bırakan hayatta olduğu müddetçe, mirasçıların miras haklarının doğmuş olduğundan söz edilemeyecektir.

Muris muvazaası hukuki sebebine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında talepte bulunulan hak mülkiyet hakkı olduğu için ve mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğu için, bu davaların açılması önünde zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre adı altında herhangi bir süre engeli mevcut değildir. Zaten bu dava, mülkiyet hakkına ilişkin olmasaydı dahi muvazaa iddiasını ihtiva ediyor olmasından dolayı zamanaşımı söz konusu olmayacaktı. Dolayısıyla davalı, 10 yıllık kazandırıcı zamanaşımının dolması sebebiyle taşınmazın mülkiyetini gerçekten kazanmış olduğu iddiasında bulunamayacaktır çünkü 10 yıllık kazandırıcı zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetini kazanabilmesi için “iyiniyetli olma” şartını sağlayamayacaktır, muvazaalı işlemin tarafının iyi niyet iddiasında bulunması mümkün değildir.

Ancak muvazaa dışında muvazaa dışı fiilî el atmalar veya ecri misil alacakları için 5 yıllık zamanaşımı olduğuna değinmek gerekir.

f) Zorunlu veya İhtiyari Arabuluculuk

Bu makalemizin güncellenme tarihi itibariyle muris muvazaası davalarında arabuluculuğa başvuru, dava şartı değildir. Dolayısıyla dava öncesinde zorunlu arabuluculuk müessesesi söz konusu değildir.

Ancak tarafların bir araya gelerek ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurmalarının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Taraflar, iradi olarak ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir ve aralarındaki hukuki uyuşmazlığı ihtiyari arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturabilirler.

Muris Muvazaası Halinde İleri Sürülebilecek Diğer Talepler Nelerdir?

Muris muvazaasının varlığı halinde tapu iptali ve tescil davası ile veya bu davanın akabinde farklı hak ve talepler de ileri sürülebilmektedir. Örneğin duruma göre taşınmazın tekrar ve bu defa iyiniyetli üçüncü kişiye satılmış olması durumunda tazminat talebinde bulunulabilir, tapu iptali ve tescil ile birlikte terditli olarak tenkis talep edilebilir, taşınmazın kullanıldığı süre dikkate alınarak ecrimisil ve kira alacağı talepleri ilerisi sürülebilir, ana taşınmaz üzerinde bulunan ve taraflardan biri tarafından inşa edilmiş olan yapılar ya da dikili bitkiler için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile bu hususun tespit edilmesi istenilebilmektedir. Hangi hak ve taleplerin ileri sürülebileceğinin belirlenmesi açısından her bir somut olay kendi özelinde değerlendirmeye tabii tutulmalıdır.

Tüm bu hak taleplerinin de muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası özelinde kendilerine has uygulama kuralları mevcuttur. Somutlaştırmak adına örnek vermemiz gerekirse: Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası sonucunda tapunun iptali ile tescile karar verilmesi halinde, tapu iptali ve tescil davasının açıldığı tarih, ecrimisil davası açısından “intifadan men” şartının yerine getirildiği tarih olarak kabul edilir ve bu tarihten itibaren hissesi oranında hak sahipleri lehine ecrimisile karar verilir.(Bakınız: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/11515 E., 2021/845 K. sayılı kararı)

Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası ile veya bu dava sonrasında ileri sürülecek olan her bir hak talebi için de konuya ilişkin Yargıtay kararları detaylı olarak incelenmeli ve dikkate alınmalıdır.

İhtiyati Tedbir Uygulaması

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir, davacının (mirasçının) olası hakkını korumak için taşınmazın tapu kaydına “satılamaz-devredilemez” şerhi konulmasını sağlar. Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 389. maddesi gereğince ihtiyati tedbire karar verilebilmesi için temel olarak iki koşul aranır:

1. Mirasçının mülkiyet iddiasının “makul ölçüde güçlü” görünmesi, yani mirasçının iddiasını yaklaşık olarak ispatlaması ve
2. Taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşacak olması.

Mahkeme, talep dilekçesiyle birlikte tapu senedi ve murisin muvazaalı satışına ilişkin ilk bulguları yeterli görürse tapu müdürlüğüne şerh yazısı gönderir; böylece dava sonuçlanıncaya kadar satış, bağış, ipotek gibi tasarruflar yapılamaz. Hâkim, gerek görmesi halinde ihtiyati tedbir talebinde bulunan mirasçının uygun bir miktar teminat göstermesine hükmedebilir. Ancak durum ve şartların gerektirmesi halinde teminata karar verilemeyebileceği gibi davacının adli yardımdan faydalanıyor olması halinde de ihtiyati tedbir söz konusu olmaz.

Yine de ihtiyati tedbirin haciz ve cebri satış gibi icrai yaptırımların önüne geçemeyeceği ve davalının borçlarından dolayı malına haciz konularak satışının icra müdürlüğü vasıtasıyla sağlanabileceği unutulmamalıdır.

Tenkis Davası ile Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasının Farkları

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında terditli olarak ileri sürülebilmekte olan taleplerden birisi de tenkis davasıdır. Tenkis davası, murisin tasarruf nisabını aşan hukuki işlemleri nedeniyle saklı pay hakkı ihlal edilmiş olan mirasçıların açabileceği ve yalnızca saklı payları oranında hak talep edebilecekleri dava türüdür.

Tenkis davası ile muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, sıklıkla birbirine karıştırılan davalar olsalar da önemli farklılıklar ihtiva etmektelerdir. Bu farkları kısaca saymamız gerekirse:

1. Tenkis davası saklı paya ilişkindir, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile yasal miras payını korumaya yönelik olarak açılan bir davadır.
2. Dolayısıyla tenkis davası ile yalnızca saklı pay talep edilebilirken, mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında yasal miras payı oranında hak talebinde bulunulmaktadır,
3. Tenkis davasını yalnızca saklı pay hakkı sahibi olan mirasçılar açabilmekteyken, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını miras hakkı ihlal edilmiş olan tüm yasal mirasçılar açabilir,
4. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında dava konusu edilen hukuki işlem satış olarak görünmektedir, ancak esasen bağış işlemi gerçekleştirilmiştir. Tenkis davasına konu edilen hukuki işlemlerde ise miras bırakanın gerçek ve görünen iradesi birbirinin izdüşümüdür. Örneğin, tenkise konu edilen işlemlerde miras bırakan taşınmaz veya taşınır bir malı bağışlamak istemiş ve bağışlamıştır; ancak muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında miras bırakan bağışlamak istediği bir taşınmazı, tapuda satış göstererek devretmiştir.

İlk Muvazaası İşlemine Taraf Olmayan Üçüncü Kişilerin Durumu

Üçüncü kişilerin çekişmeli taşınmaz malları edinmelerinde muvazaalı işlemler gerçekleştirmiş olup olmadıklarının tespiti açısından dürüstlük kuralına uygunluk ve iyiniyetli olup olmadıkları hususları dikkate alınır. Türk Hukuk Sistemimiz, çağdaş bir hukuk sistemi olarak kişilerin huzur, güven ve mülkiyet haklarını hakkaniyet çerçevesinde adil bir şekilde sağlamayı amaç edinmektedir ve bu amaç doğrultusunda düzenlenmiş olan Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddelerinde yer alan dürüstlük kuralı ve iyiniyet kuralları ile tapulu taşınmaz malların el değiştirmesine yönelik olarak düzenlenmiş olan 1023. madde hükümlerinin, birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddeleri ile 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başkaca bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak Türk Medeni Kanunumuzun 1024. maddesinde de belirtilmiş olduğu üzere, tapu kütüğündeki tescilin yolsuz olduğunu yani gerçek hak durumuna aykırı olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, kendi adına gerçekleştirilmiş olan tescilin iyiniyetli olduğu iddiasında bulunamaz.

Türk Medeni Kanunumuzun 1023. Maddesine Göre: “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.“

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, dava konusu taşınmazı iyiniyetli olarak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü kişinin hakları ile üçüncü kişinin aslında iyiniyetli olmadığını iddia eden mirasçının hakları çatışma içerisindedir. Hangi tarafın iddiasında haklı olduğunun tespiti büyük önem arz etmektedir.

Şekilci ve yüzeysel bir araştırma yapılması halinde büyük mağduriyetler söz konusu olabilecektir. Bu nedenle yargılamanın son derece titizlikle yürütülmemesi halinde istinaf ve temyiz aşamalarında yerel mahkemeden farklı sonuçlar alınması durumu söz konusu olacaktır. Bu nedenle üçüncü kişinin ne şekilde hak iktisabında bulunduğu, ödeme gerçekleştirildiği iddia ediliyorsa ödemenin ne şekilde gerçekleştirildiği vb. somut olayın gerektirdiği tüm hususlar değerlendirilmeli ve yargılamaya konu edilmelidir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/1592 E. ve 2021/4618 K. sayılı kararında: Taşınmaz bedelinin ödenmesi için çek keşide edilmiş olmasına rağmen çeklerin tahsil edilmemiş olması ve bankaya iade edilerek iptal edilmiş olması nedeniyle üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığına hükmetmiştir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası öncesinde detaylı bir inceleme gerçekleştirilmeli, dilekçelerin teatisi aşaması, delil dilekçesinin sunulması, istinaf ve temyiz süreleri gibi hususlarda son derece temkinli davranılmalı ve yargılama süreci mümkün olabilecek en hatasız şekilde işletilmelidir. Örneğin: Cevap dilekçesinin sunulmaması, delil dilekçesinin de sunulamaması sonucuna yol açmaktadır. Başka bir örnek verecek olursak, bir kere tanık listesi verilmiş olması durumunda, ikinci kez tanık dilekçesi verilemez. Bu ve benzeri birçok usul hukuku kuralı, her yıl binlerce vatandaşlarımızın haklıyken haksız duruma düşmesine sebebiyet verebilmektedir. Dolayısıyla bu tip hukuki süreçlerin mutlaka alanında uzman bir miras avukatının yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.

Uygulamada muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına ilişkin olarak en sık karşılaşılan sorunlar, genellikle davanın açılmasında geç kalınmasından kaynaklanmaktadır. Bu anlamda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları açısından zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin bulunmaması, dolaylı olarak her iki taraf açısından da problem doğurabilmektedir. Bu neviden problemleri birer örnek ile somutlaştırmak gerekirse:

1. Davasını açmadan önce uzun yıllar bekleyen davacı, devir tarihindeki olguları ispatlayabilmek için o dönemde yaşamış olan ve halen daha sağ olan tanıklar bulamayabilmektedir. Örneğin 1985 yılında gerçekleşen ve aradan geçen bu kadar süre içerisinde dava konusu edilmeyen bir devir işleminin muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına konu edilmesi durumunda, davacı ile miras bırakan arasında husumet olup olmadığı, miras bırakanın o tarihte söz konusu taşınmazı satmaya ihtiyacının olup olmadığı gibi birçok hususun ispatına yönelik olarak tanıklık edecek kişiler, aradan geçen uzun zaman içerisinde vefat etmiş olabilir.
2. Taşınmazı satış suretiyle edinmiş olup da kendilerine yönelik olarak muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmış olan davalılar, ödemeye ilişkin olarak ellerinde herhangi bir evrak bulunmaması nedeniyle satış işleminin gerçek bir satış olup olmadığını ispatlamakta güçlük çekebilir. Özellikle bazı bankaların kendilerinden müzekkere yoluyla banka kayıtlarının istenmesi durumunda evrak saklama yükümlülüklerinin 10 yıl olmasından mütevellit ellerinde dava konusuna ilişkin olarak herhangi bir kayıt bulunmadığını belirttikleri görülebilmektedir. Bu nedenle taşınmaz satışı gibi hukuki işlemleri gerçekleştiren kişilerin, bu hukuki işlemlere ilişkin her türlü evrakı uzun yıllar boyunca saklamaları tavsiye edilmektedir.

Bunun dışında satış işlemleri için ödenecek olan tapu harcının düşük çıkması için taşınmaz satış işleminin belediye rayiçleri üzerinden gerçekleştirilmesi vb. hukuki uygulamalar nedeniyle çok büyük hak kayıpları yaşanabilmektedir.

Uygulamada Satış Bedeli Yerine Geçen İvazlar

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında akrabalık ilişkileri, yerel örf ve adet kuralları gibi birçok husus değerlendirme konusu edilir ve her somut olay kendi özelinde dikkate alınır. Muris ile dava konusu edilen taşınmaz malı devrettiği kişi arasındaki hukuki, sosyal ve ekonomik ilişki derinlemesine incelenmelidir. Bu noktada satış bedeli yerine geçen ve yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla da kabul gören bazı unsurlar ve ivazlar(karşılıklılık) söz konusu olabilmektedir. Yalnızca satış işlemi esnasında doğrudan satış bedelinin verilmesi değil, satış bedeline denk düşen bir ivaz ilişkisinin mevcut olup olmadığı inceleme konusu edilebilir.

Örneğin, mirasçılardan biri tarafından murisin hacca götürülmesi ve hac masraflarının karşılanması durumunda, hac masraflarının taşınmaz satış bedeli olarak verildiği iddia edilen bazı olaylara ilişkin olarak Yargıtay tarafından, bu neviden ivaz(karşılıklılık) ihtiva eden işlemlerin muris muvazaası sayılamayacağı yönünde hüküm kurulduğu görülmüştür. Ancak bu halde dahi hac masraflarının bedeli ile taşınmazın bedelinin karşılaştırılması ve satış bedelinin gerçekten karşılanmış olup olmadığı hususlarının ayrıca ve açıkça incelenmesi, denetime ve itiraza elverişli rapor ile ortaya konulması gerektiği hususu belirtilmiştir.

Aynı şekilde geçmişte murise borç verilmesi durumunda taşınmaz satışının söz konusu bu borca karşılık olarak gerçekleştirildiği hususunun ispatlanması durumunda da muris muvazaasından söz edilemeyecektir. Çünkü bu örneklerde murisin mal kaçırma gibi bir iradesi söz konusu olmamaktadır.

Dolayısıyla her somut olay kendi özelinde değerlendirilmeli ve taraflar arasında ivaz ilişkisi olduğuna dair iddialar mevcutsa, bunlar da hukuka uygun deliller ile ispat edilmelidir.

Kaynakça : Bu makalenin hazırlanmasında www.delilavukatlik.com internet sitesinden alıntı yapılmıştır.